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开发商PK购房者楼市“欧洲杯”谁是大赢家?

发表于:2020-05-18


开发商PK购房者

文/记者蒋幸端图/记者卢政

        6月,“欧洲杯”足球赛事进行得如火如荼,6月的楼市也是越来越火热。随着央行“降准”、“降息”,购房者入市积极性提高,开发商也开始增加供应量,品牌开发商纷纷推出品牌大盘争夺刚需市场,楼市“黑马”也屡创销售奇迹,与此同时,各种营销大战硝烟四起,购房者在政策、促销的刺激下还能淡定吗?开发商PK购房者,谁才是6月楼市最终赢家?

        六月楼市三大看点

        一看“豪门盛宴”

        本月迎来别墅入市小高潮

        “欧洲杯”几大豪强对决,演绎着足球比赛上的“豪门盛宴”,今年6月,东莞高端豪宅市场也有多个别墅楼盘加推,上演东莞楼市版的“豪门盛宴”,东莞楼市出现了一波别墅入市的小高潮。

        从区域分布来看,6月供应的别墅分布相对集中,如虎门、沙田片区是6月豪宅市场最热门的片区之一,其中虎门国际公馆、沙田湖景花园、沙田汇景·御海蓝岸均有别墅推出。此外,在中央城区方面,万江、松山湖片区也均有楼盘加推联排别墅和独栋别墅。

        从户型面积来看,6月加推别墅一反往常200~300平方米类别墅户型,此次加推大多以500平方米左右的独栋别墅、双拼别墅为主,户型稀缺,填补了这两年来东莞独栋别墅的市场空白。

        二看“生死对决”

        区域竞争激烈塘厦十新盘贴身肉搏

        在欧洲杯的比赛当中,时常见到旗鼓相当的两个队之间进行生死对决,而在东莞楼市,同一片区之间的楼市竞争也是相当激烈,今年6月,这种竞争在塘厦、南城等区域表现最为明显。

        上周,万科朗润园开放营销中心,对深莞两地购房者进行产品推荐,为塘厦片区的竞争加入了一股强劲的力量,与此同时,碧桂园在塘厦布局三大盘,将与万科进行正面交锋。塘厦今年十大新盘贴身肉搏,将成为近期楼市的一大看点。

        合富辉煌东莞市场研究部数据显示,截至5月底,东莞潜在商品住宅面积排行第一的为塘厦镇,包含楼盘共10个,面积约138.4万平方米。

        据了解,由于临近深圳,这些楼盘的目标购房群体均以深圳客为主,此外,楼盘的户型面积也较为相似,可以预见,未来的塘厦楼市竞争将极其激烈。

        三看“谁是冠军?”

        品牌盘胜出还是“黑马”突围?

        进入6月份,万科、宏远、光大等多个品牌开发商推出新品。与此同时,也出现了楼市“黑马”。5月份,花样年·江山以销售222套成绩排名全市成交套数第一,本月该楼盘是否能继续成为楼市“黑马”,有待继续观察。此外,许多临深片区大盘以性价比高、成交量大而受到瞩目。

        业内人士认为6月楼市可能会出现“淡季不淡”的局面,最终谁会胜出让我们拭目以待。

        战术篇:开发商PK购房者

        开发商:

        打好营销战留住购房者

        

        楼市的发展越来越成熟,营销的各类战术也越来越多样化,无论营销方式怎么变,最终的目的都是为了留住购房者,而购房者也可以在这些营销方式当中,选择最适合自己需求的,从而购买到最满意的新房。

        楼市战术: “高筑墙、广积粮、缓称王”

        战术一: 防守反攻

        战术特色:开始固守,后乘虚而入,通过以逸待劳,后发制人,取得意想不到的胜利。

        2012年以来,楼市政策从严厉转向“定向宽松”,市场“以价换量”出现回暖,但是在中央几次重申楼市政策不放松的现状下,部分开发商采取了“防守反攻”的策略,“高筑墙、广积粮、缓称王”,坚守阵地,以打造好品质为卖点,不跟风降价,这类战术的主要使用者是品牌大开发商。以本土龙头房地产企业光大地产为例,在今年3月份西平片区楼市降声一片的情况下,光大·景湖荣郡在房源品质调整的情况下,价格还稍微上调。从去年下半年开始,光大地产就变得相对低调,除了光大·锦绣山河等少数大盘推出新货时引发业内关注外,其他时间段大多处于坚守阵地,做好品质阶段,去年以来,该地产在全市楼市成交排名略有下降。2012年,随着其两大项目光大天骄御峰和盛世豪庭正式入市,相信今年楼市冠亚军争夺战将更激烈。

        楼市战术: 舍不得孩子套不住狼

        战术二: 诱敌深入

        战术特色:把对手引进来,使其不易逃跑,再顺势而为,后发制人获取胜利。

        “以价换量”仍是目前楼市主流,不少楼盘推出少量特价房,以“诱敌深入”的营销战术,吸引购房者对楼盘的关注度,进而成功地促进销售。业内人士认为,“舍不得孩子套不住狼,这种营销战术是目前较成功的营销方法之一”。今年3月份,深业·欧景城曾推出5800元/平方米起特价房,货量不多,特价房仅是位于5栋的部分户型,由于价格相对于该楼盘均价低了一两千元,在推出首周就被抢购一空,同时也吸引了大量购房者对该楼盘的关注度。这种营销方式市场上一度流行开来。

        战术三: 断臂求生

        战术特色:通过一定的舍弃,以求得更好的机会。

        楼市战术: 直接降价回笼资金

        在楼市不景气的情况下,个别开发商会采取“断臂求生”的销售方式,直接降价,以迅速回笼资金。今年3月份,中信凯旋公馆“地王”项目跳水,引领了第二波东莞楼市降价潮。据了解,该楼盘推出洋房以8000元/平方米左右的均价进行销售,而以其楼面地价预测,该楼盘最少亏损2000元/平方米。在降价的有力刺激下,该项目推出的新货被抢购一空。

        楼市战术: 全民营销扩大知名度

        战术四: 混合防守

        战术特色:灵活地将人盯人防守和区域防守的优点充分运用。

        如何吸引到更多的人前来购房,开发商不仅请来专业营销团队,还发动身边每一个人进行营销,以“混合防守”的战术去打好营销战。去年金地外滩8号发出邀请:“招兼职销售,有购房客户资源者无销售经验亦可,签约即结佣金。”此后,“全民营销”这一名词在东莞楼市流行起来。这种方式的成功不仅是让更多的人介绍客户买房,更重要的是能把楼盘的知名度传得更响,吸引潜在购房者前来买房。

        战术五: 直捣龙门

        战术特色:使球队以进攻核心的高能力为主要攻击力量,用来更有利地攻击对手。

        楼市战术: 切入购房者买房核心问题,成功促成销售。

        如何吸引购房者买房?

        自然是要先了解购房者最需要的是什么:年轻的家庭关心房子是否带学位,有车一族关心车位是否充足,而经济不宽裕的购房者则要考虑首付是否够低。解决了这些核心问题,自然就能够吸引更多的购房者。

        这种“进攻核心”的战术同样也是市场上最多的营销方式之一。如精英世家买房送车位,莞城多个楼盘“买房送学位”等都吸引了许多有需要的购房者买房。而今年以来,“一成首付”甚至“0首付”的营销方式被广泛运用,也成功地解决了一批年轻购房者的烦恼。此外,还有送装修、返租,代垫首付等等促销方法,以降低购房者入市门槛为目的,最终也成功地留住了一批刚需购房者。

        购房者:

        进退有度挑选最物美价廉产品

        相对于开发商五花八门的营销战术,购房者的战术就相对简单得多,是继续观望还是见机入市?许多购房者在这几种战术当中进行徘徊。

        楼市战术: 楼市抄底

        战术一: 门前包抄

        战术特色:进攻时,在对方禁区内距离球门不远处,等待队友传球准备射门……

        楼价什么时候才是最低位?对于大部分的购房者来说,都希望能够在最低位的时候入市,购买到物美价廉的新房。东城的陈小姐花了大量的时间对此进行研究,她购买了10多套房子,都是在价格比较低的时候入手。“要和周边的楼盘对比,还要和之前的楼价对比。”陈小姐说,她一有空就去踩盘,寻找特价房,她的原则是“贵的不买”,在她所购买的几套房子当中,有不少的价格相比同类楼盘低了一两千元/平方米不等。现在是抄底的时候了吗?陈小姐认为,现在楼价相对较低,但是要“抄底”,还是要多看、多淘,在开发商进行促销的时候,购买最优惠的房源。

        楼市战术: 见机入市

        战术二: 控制中场

        战术特色:前锋球员的进攻得分,离不开中场球员的配合与助攻,控制住中场就成功了一半。

        在多次的读者调查当中,我们发现,在“是否准备买房”的选项当中,大部分的购房者表示会见机入市,莞城的林先生就表示,买房是一件大事,要做长远的打算,因此虽然经常去看房,但是并不急着马上买房,而是在多次看房的过程中,选择在价格合适、地段合适,房子也合适的情况下才会购买。“什么时候才是合适的时机?等看到满意的房子,价格也刚好是自己能承受的心理价位时,就是合适的时机。”

        战术三: 固守后防

        战术特色:后卫的严密防守,以阻止对手的进攻,为夺取胜利奠定防守基础……

        楼市战术: 继续观望

        楼市政策不明朗,部分购房者维持着继续观望的态势。“虽然降息了,但是中央也多次强调楼市调控不放松,下半年房价不一定就会涨起来。”购房者肖先生认为,目前东莞的房价仍然太高了,而且经过这两年的楼市调控,大家对东莞楼价的心理认可程度越来越低,不排除以后房价还会下降的可能,“以前西平是10000元/平方米的价格,大家不觉得贵,现在回到8000多元/平方米了,大家却觉得贵了,以后东莞的楼价会不会回到七千多元,六千多元很难说。”肖先生表示,自己会继续观望。

        专家预测:

        “红五月”的顺利实现,楼市供需两旺,降息、降准等利好消息陆续出台,6、7月份或淡季不淡,买方市场或将转为卖方市场,开发商PK购房者,谁才是最终的胜利者?且看专家为您进行下半年楼市预测。

        九、十月或回归量价齐升

        随着下半年楼市的持续好转和开发商资金的渐趋宽松,项目调整价格的可能性较大,降价折扣幅度也会有所收窄,业内人士预测九、十月份东莞楼市或回归量价齐升局面。

        下半年楼市如何?东莞中原地产研究部认为,从东莞楼市层面来看,其一,首套房购买者的资金压力将再次降低,个人住房公积金贷款的下调,将会有效刺激合理置业人群入市;其二,房价上涨的可能性不大,对购房者而言,这段时间是最佳的置业时机。而经历降息、降准、销售回笼资金之后,开发商资金链好转,此时优势倾向卖方市场。

        全年楼市均价或将结构性小幅回落

        2012年即将过半,全年楼价走势如何?合富辉煌东莞市场研究部认为,2012年东莞全年楼市均价将结构性小幅回落。

        合富辉煌东莞市场研究部表示,南城区持续多年开发比重占据全市15%~20%,且房价居于全市前五名,故南城区对于全市整体均价具有重要作用。而根据潜在供应区域分布数据来看,6~12月塘厦镇将成为供应量最大的区域,而其楼盘整体价格难以高企,这意味着全市均价将拉低。此外,常平镇下半年供应量较大,且价格处于中游,将可能拉低整体均价。下半年将有更多刚需产品上市。

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